Новостройки всегда пользовались успехом у покупателей. Преимущества «первички» очевидны: гарантированная юридическая чистота квартиры, современные технологии строительства дома, свободная или просто удобная планировка. Ну, и, конечно, самое привлекательное — квадратный метр на начальных этапах строительства стоит дешевле, чем в готовом доме. Между тем, ошибиться и многое потерять при покупке квартиры в новостройке ничуть не менее вероятно, чем, приобретая вторичное жилье. Риск усугубляется, если жилье приобретается в кредит.
О том, какие особенности имеют кредиты, выдаваемые под залог строящегося жилья, и какие правила нужно соблюдать, чтобы не попасть в неприятную историю, Интернет-журналу о недвижимости Metrшnfo.ru рассказал директор ипотечного агентства «Ипполит» Артис Вейпс.
Шаг первый
Определяем риски: по какой схеме нам предлагают строить?
Ясно, что покупка жилья, которое еще только строится, всегда более рискованна, чем приобретение уже реально существующей площади.
Чтобы свести к минимуму этот риск для добросовестного приобретателя, был принят всем хорошо известный федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (ФЗ-214). Договор участия в долевом строительстве, в соответствии с этим законом, проходит процедуру государственной регистрации. В договоре должна быть четко определена доля покупателя (указаны конкретный номер квартиры и строительный номер на площадке), прописана стоимость квадратного метра, увеличить которую строительная компания не имеет права. Законодатели даже попытались прописать материальную ответственность застройщика за срыв сроков строительства. Расторгнуть такой договор можно только в судебном порядке.
Доля покупателя в строящемся доме – совершенно законная собственность, которую можно сдать, продать, заложить в банке. «Дольщик в законе» защищен также законом о правах потребителя. В случае, если дом по какой-либо причине не может быть достроен, проблемы дольщиков решит государство.
На практике немногие компании работают по закону. Застройщики предпочитают собирать деньги по старинке, с помощью так называемых «серых» схем. Их особенность в том, что определенным образом составленные договоры "снимают" серьезные гарантии ФЗ-214. Договор соинвестирования уравнивает в правах дольщика и строительную компанию (если компания разорилась, заморозила объект и т.п., дольщика не защитит никто). Распространена практика переуступки права требования (у более «ранних» пайщиков клиент выкупает пай, оставаясь опять-таки инвестором). Случается, покупатель и застройщик заключают всего лишь предварительный договор купли-продажи о том, что застройщик через некоторое время после начала строительства обязуется заключить договор о долевом участии в строительстве. Клиенту остается лишь полагаться на порядочность строительной компании.
При использовании вексельной схемы клиенту предлагают приобрести вексель, который застройщик обязуется погасить, передав квартиру в собственность. В случае невыполнения компанией обязательств дольщик сможет отсудить лишь сумму векселя без процентов.
Справедливости ради надо сказать, что не каждая компания, работающая по серым схемам, стремится обязательно обмануть дольщиков. Крупные компании «с именем» дорожат репутацией и выполняют обещания. И все же покупателям, готовым вложить в долевое строительство большую часть сбережений, играть с огнем и соглашаться на «альтернативные» договоры не следует. Если данная покупка – единственная возможность семьи решить жилищный вопрос, лучше обезопасить себя по максимуму.
Согласиться на одну из альтернативных схем могут лишь люди, для которых потеря стоимости векселя – всего лишь неприятность, а также опытные приобретатели «инвестиционных» квартир. В том числе и с помощью кредита, так как стоимость готового жилья существенно возрастает.
Шаг второй
Выбираем строительную компанию
ФЗ-214 гарантирует дольщику, что он получит квартиру, но по-прежнему не дает гарантий соблюдения сроков и качества строительства. Нередки случаи, когда застройщик не имеет полного пакета документов, и в результате готовую квартиру трудно оформить в собственность. Подобные «сюрпризы» не радуют никого, но особенно репутация компании важна для клиента, который собирается приобрести жилье с помощью ипотечного кредита.
О застройщике необходимо узнать все, что возможно: выбирая компанию, не поленитесь найти специалиста, который дотошно проверит финансовые документы. Поинтересуйтесь, какова форма собственности компании, кто является ее учредителем, кто входит в совет директоров. И самое главное – каков размер уставного капитала компании? Ведь именно этими деньгами компания отвечает перед дольщиками. (Есть хороший способ узнать подробности о строительной компании. Риэлторы советуют подать документы в банк, который не сотрудничает с данной строительной компанией. Банк тщательно проверит строителей, правда проверка займет месяца полтора. Прим.ред.)
Если застройщик работает по Закону ФЗ-214, а потенциальный дольщик располагает достаточными деньгами, чтобы внести предоплату или выплатить первый взнос, можно приступать к поиску кредитного продукта.
Шаг третий
Ведем переговоры с банком
Если вы все же решились на «серую схему»:
Обычно застройщики сотрудничают с определенными банками. Строительная компания рекомендует потенциальному покупателю обратиться в конкретный банк; если клиент успешно прошел процедуру андеррайтинга (то есть, банк уверен в его кредитоспособности и согласен выдать требуемую сумму), - проблему можно считать решенной. Покупатель вносит застройщику первый взнос, заключает «альтернативный» договор, который банк принимает в качестве залога.
Даже «свои» банки предпочитают давать ипотечные кредиты только под договор соинвестирования, который приходится заключать дополнительно, например, после покупки векселя.
Впрочем, сделку, заключенную с использованием «серых» схем, правильнее назвать «псевдоипотечной» из-за отсутствия реальных гарантий приобретения жилья заемщиком. Юридически это потребительский кредит!
Соглашаясь на подобные условия, клиент приобретает массу обязательств, при минимуме гарантий и прав. Возможно, что застройщик потребует доплат, на которые «ипотечных» денег не хватит. В таком случае останется лишь срочно расторгать договор, досрочно погашая кредит, т. е. серьезные моральные и материальные потери неизбежны. Теоретически вполне возможна ситуация, когда в итоге клиент останется без жилья, но с кредитом, который надо погашать.
Если вы выбрали договор долевого участия:
Компании, работающие по закону ФЗ-214, разумеется, тоже получают аккредитацию в банках. Преимущества для дольщика очевидны – деньги вы занимаете именно для покупки жилья у конкретной строительной компании. В случае нарушения сроков строительства или иных обязательств на стороне дольщика выступит не только государство, но и банк. Конечно, такая поддержка со стороны финансовой организации может оказаться более эффективной, чем все суды, в которое может обратиться физическое лицо.
Шаг четвертый
Продумываем кредитную линию
Ипотека на первичном рынке имеет свои особенности, в момент оформления имеется в виду не существующее в природе жилье. Ипотечный кредит на первичное жилье обычно двушаговый, то есть предусматривается однократное изменение процентной ставки до срока погашения.
Чаще всего, процентная ставка по таким кредитам на 1–2% выше аналогичных кредитов на «вторичке». После того, как новостройка оформляется в собственность, ставка становится обычной, среднерыночной.
Совсем недавно заемщик, пока жилье строилось и до оформления права собственности, платил самый высокий процент. Сегодня некоторые совместные банковско-строительные программы, напротив, предусматривают не слишком большие выплаты на стадии строительства. Когда право собственности оформлено, ставка вырастает на 1–3%. Заметим, что подобные программы больше похожи на пиар-акции компаний, привлекающих покупателей.
Первый способ погашения кредита выгоден тем, у кого есть, где жить, пока новая квартира строится и ремонтируется. Второй — тем, кто не имеет другого жилья и вынужден арендовать квартиру на время строительства.
Шаг пятый
Считаем деньги
Итак, мы выходим на финишную прямую – совершение сделки. Что следует знать:
1. Обычно на вторичном рынке квартира приобретается за наличные доллары США, а на первичном – за безналичные рубли. «Обменная» разница может быть существенной, если речь идет о большой сумме.
2. Вносите предоплату, только уже располагая всей суммой кредита (на банковском счету или в ячейке). Ни в коем случае не наоборот: внести прежде предоплату и отправиться договариваться в банк о кредите. Если с банком договориться не получится, и кредит вы не получите, то потеряете предоплату!