Можно ли простому гражданину без юридического образования самостоятельно снять/купить квартиру, или обязательно нужно обращаться к риэлторам? Какие риэлторы лучше - частники или большие агентства?
В секторе недорого жилья продать и сдать квартиру намного проще, чем снять или купить - спрос сильно превышает предложение. В элитном секторе и секторе люкс дела обстоят несколько иначе. Люди, готовые расстаться с солидной суммой весьма требовательно и даже придирчиво оценивают жилье, которое собираются снять или купить. А рынок не так богат, и привлекательные объекты уходят моментально.
Кто поможет снять/купить?
С одной стороны, свои услуги предлагают риэлторские агентства - большие и маленькие. С другой стороны - частные маклеры, которые, как правило, работают в одиночку и не имеют лицензии лицензионной палаты. Эти риэлторы-одиночки предлагают стандартный набор услуг по купле-продаже и аренде недвижимости, но зачастую не дают никаких гарантий по своим обязательствам. Правда, если разобраться, то и большие агентства не всегда выполняют обязательства.
Прокомментировать ситуацию мы попросили Елену Новожилову, директора риэлторского бюро "Универсальная компания Ладком":
- Ситуацию можно сравнить с покупкой бытовой техники в крупном специализированном супермаркете и в маленьком магазинчике в переходе метро. И магазин-гигант, и ларек являются дистрибьюторами фирм-производителей техники. И те, и другие имеют лицензию на свою деятельность и выдают гарантии на проданный товар. Но если большая фирма может предложить широкий ассортимент и хороший сервис на месте, то маленькая располагает ресурсами поскромнее. Зато в маленьком магазине товар наверняка будет стоить дешевле, чем в супермаркете.
Примерно также обстоит дело с риэлторами. В крупные фирмы обращается больше клиентов. У них хорошо налажена реклама. Они могут за свой счет обучать персонал и выдавать клиентам кучу красивых бланков с печатями, подтверждающими сделку на разных этапах. Однако и процент за свои услуги они берут гораздо больший. Крупные московские компании, "старожилы" рынка недвижимости, не будут даже разговаривать с клиентом, желающим купить/снять квартиру, пока он не заплатит им $300-500 аванса. За сделку по продаже крупные фирмы берут 6-8% от стоимости жилья. Маленькие фирмы согласятся на 4-5% от суммы сделки по продаже и на вознаграждение, равное месячной арендной плате, за сдачу жилья в наем. Частники еще менее амбициозны, с ними можно договориться и на меньшие "чаевые". Что же касается источников информации, то сегодня существует общая постоянно пополняемая база данных по квартирам на продажу/аренду в Москве. Так что частным риэлторам и работникам маленьких агентств можно просто обзавестись интернетом, подписаться на регулярную рассылку и работой они будут обеспечены.
Черные и частные - не одно и то же.
Интернет и печатные СМИ пестрят страшными рассказами о "черных" риэлторах - жестоких мошенниках и убийцах, которые обманывают юридически безграмотных граждан и превращают доверчивых стариков и одиноких алкоголиков в бомжей. Такую репутацию маклеров-одиночек охотно поддерживают их конкуренты - большие агентства. Но нет дыма без огня.
Настоящие "черные" риэлторы, в отличие от риэлторов-частников, зачастую оказываются людьми с криминальным прошлым. Частники могут быть просто юристами-одиночками, не желающими регистрировать свою фирму, дабы избежать уплаты налогов. Они зарабатывают свой нелегкий хлеб, пользуясь рекомендациями своих многочисленных друзей, знакомых, которые направляют к ним клиентов. Государство, разумеется, стремится заставить частных риэлторов работать в правовом поле, поскольку миллионы рублей ежегодно идут мимо казны. Размер налога на риэлторскую деятельность - всего 6%. Но многим частникам он кажется неоправданно высоким. Не все частные риэлторы - обманщики, но и не все агентства честны. Ежегодно в Москву на заработки устремляются квартирные "кидалы" со всей России. Используя названия уже раскрученных на рынке брендов, они регистрируют свои фирмы-однодневки под похожими названиями: "МиЕль" вместо "Миэль", "Проект Инвест Л" вместо всем известного "Проект Инвест", бывают еще "Миан Плюс" и "Инком-Лада". Неискушенные клиенты часто не обращают внимания на небольшие различия в названии, за что могут серьезно поплатиться.
Новоявленные "двойники" предлагают купить у них квартиру по поразительно низким ценам. Единственное условие - сначала деньги, и только потом - получение разрешения на строительство дома. Заранее озвученная стоимость квартиры берется, якобы, из расчетов на основе проектно-строительной документации. Обманщики не разрешают выносить договор из офиса для консультации с юристом до тех пор, пока жаждущий приобрести новое жилье не внесет в кассу 50% предоплаты. Ни одна из недобросовестных компаний не соглашается продать квартиру через ипотеку. Как известно, вступивший в силу 1 апреля 2006 г. закон об участии в долевом строительстве защищает права потребителей и резко увеличивает расходы застройщиков. Такая ситуация на руку мошенникам. Так что покупателям стоит остерегаться предложений от сомнительных фирм, которые обещают "квартиры за полцены".
Как не обмануться?
Прежде чем обратиться к услугам риэлторов, нужно определить, к какому сегменту относится квартира, которую вы хотите. Это нужно для того чтобы правильно выбрать специалиста по этому виду недвижимости и не зря потратить свои деньги. Многие агентства имеют специализацию: одни сдают элитное жилье, другие - жилье эконом-класса, третьи - загородные дома или офисные помещения.
Желательно собрать рекомендации знакомых в адрес частного маклера или агентства, почитать о них на интернет-форумах. Так вы составите портрет риэлтора и снизите риск обмана. Стоит навести справки об опыте риэлтора, узнать, как давно он работает на рынке и чего успел достичь. Нелишним будет изучить тематические СМИ и интернет-ресурсы на предмет возможного компромата и заодно уточнить разброс цен на интересующее вас жилье.
Агентства часто настаивают на эксклюзивном договоре, но клиентам он выгоден далеко не всегда. Поэтому нужно заранее определиться с типом будущих отношений с риэлторами - сообщить ли нескольким агентствам о своих планах или дать информацию только некоторым фирмам, а может быть, выбрать эксклюзивного агента - ответственного представителя на рынке недвижимости.
Достойная риэлторская компания не будет браться за проигрышный проект: это только навредит репутации. Опытные риэлторы не будут подписывать эксклюзивный договор, если шансов на его реализацию заведомо мало. Доверительные партнерские отношения и репутация всегда дороже единовременной выгоды.
Риэлтор с юридическим образованием может проконсультировать клиентов по вопросам жилищно-правового и налогового законодательства, ответить на вопросы о состоянии рынка недвижимости. В общем, услуги специалиста в такой непростой области, как покупка/продажа и аренда недвижимости просто необходимы всем, кто не посвятил несколько месяцев детальному изучению этого вопроса. А вот к какому агентству или частнику обратиться за помощью, каждый должен решить самостоятельно.